以案析法:购买的预售商品房被开发商抵押,买受人可以解除合同
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一、基本案情:

甲与乙地产开发有限公司于2017年8月31日签订的《商品房买卖合同》,房款313014元。乙地产公司没有依约在2017年12月31日前向交付符合合同约定的房屋,在未告知的情况下于2018年9月18日将案涉房屋抵押给案外人并办理了在建工程抵押登记,导致商品房买卖合同目的不能实现,无法取得案涉房屋。后法院依甲的诉讼请求,判令解除原房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》

二、北京市京师律师律师事务所姚志斗律师分析:

本案是因商品房预售合同而产生的纠纷,涉及甲与乙房地产公司之间的商品房预售法律关系以及乙房地产公司与丙之间的抵押法律关系。甲与乙房地产公司之间的商品房预售合同是双方真实意思表示一致而达成的合意,预售合同成立且有效。

商品房预售以尚未竣工的房产为标的物,买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权,不具有排他性。依照物权优先于债权行使的法律规则,甲对预售房屋的权利不能对抗丙的抵押权。为了保护买受人的利益,在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利,第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

三、适用法律:

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条第一项具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

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